Grande parte de quem tem um ou mais imóveis alugados nunca precisou se preocupar com muita coisa além de receber o aluguel todo mês e declarar essa renda no Imposto de Renda. Essa rotina, no entanto, começou a mudar com a Reforma Tributária do consumo, instituída pela Lei Complementar 214/2025. Pela primeira vez, a locação de imóveis passou a ser tratada, para fins fiscais, como uma operação que pode estar sujeita ao novo IVA Dual brasileiro, formado pela CBS, de competência federal, e pelo IBS, que substituirá tributos estaduais e municipais.
A notícia costuma gerar duas reações. A primeira é o susto, afinal, ninguém quer ver a renda do aluguel encolher por causa de um imposto novo. A segunda é a confusão, porque a lei prevê regras bem diferentes dependendo do tipo de locação, da quantidade de imóveis envolvidos e de como o contrato foi redigido. Entender essas regras com calma, antes de tomar qualquer decisão, é o que separa quem se planeja de quem só reage quando o boleto chega maior.
1. Quando o novo imposto passa a valer de verdade
A Lei Complementar 214/2025 foi publicada em janeiro de 2025, mas 2026 funciona como ano de teste do IVA Dual: a CBS é cobrada à alíquota de 0,9% e o IBS a 0,1%, valores que são compensados com o PIS e a Cofins devidos no mesmo período, sem impacto financeiro real para a maioria dos contribuintes. A cobrança efetiva sobre o aluguel de pessoas físicas que se enquadrarem como contribuintes começa a partir de 2027, e o IBS tem implantação gradual até 2033, quando substitui por completo o ICMS e o ISS. Ou seja, quem vive de aluguel ainda tem uma janela de tempo para se organizar antes que o impacto no bolso seja sentido de fato.
2. Nem todo proprietário vira contribuinte do IBS e da CBS
A lei não trata automaticamente todo locador como contribuinte do novo imposto. Segundo o Art. 251 da LC 214/2025, a pessoa física só passa a ser equiparada a contribuinte quando reúne, cumulativamente, dois requisitos relacionados à locação: receita anual com aluguel superior a R$ 240.000,00 e mais de três imóveis distintos alugados. Quem aluga um ou dois imóveis, ou tem receita anual abaixo desse teto, continua sendo tributado como sempre foi, pelo Imposto de Renda da pessoa física, sem a incidência do IBS e da CBS sobre o aluguel.
Para quem ultrapassa esses limites, a lei prevê mecanismos que reduzem bastante o impacto da nova tributação, desde que aplicados corretamente.
3. Os dois redutores que a lei prevê para a locação
Abatimento fixo para imóveis residenciais (Art. 260)
O Art. 260 institui um redutor social de R$ 600,00 por mês, por imóvel de destinação estritamente residencial, valor atualizado periodicamente pelo IPCA. Esse montante é abatido diretamente da base de cálculo do IBS e da CBS, antes de aplicar a alíquota. Para imóveis de aluguel mais modesto, esse abatimento pode reduzir a base tributável a praticamente zero. O redutor não se aplica a imóveis comerciais.
Redução de alíquota para a locação comum (Art. 261)
Já o Art. 261 prevê uma redução de 70% sobre a alíquota padrão do IVA Dual para a locação imobiliária ordinária, residencial ou comercial, em contratos de prazo não inferior a doze meses. A Lei Complementar 214/2025 fixou um teto legal de 26,5% para essa alíquota de referência, e o Comitê Gestor do IBS já estimou, em julho de 2026, um valor de referência em torno de 27,9%, ainda sujeito a homologação pelo Senado Federal até o fim de outubro de 2026. Com a redução de 70% do Art. 261, a carga efetiva sobre a locação comum deve ficar em torno de 8% sobre a receita bruta de aluguel, dentro dessa faixa de estimativa, o que representa uma redução expressiva em relação à alíquota cheia.
Locação por temporada tem regra própria
Quem aluga imóveis por temporada, inclusive por meio de plataformas digitais como Airbnb e Booking, precisa de atenção redobrada. Por se aproximar da atividade hoteleira, esse tipo de locação recebe um tratamento menos favorável, com redução de alíquota bem menor do que a da locação comum. Na prática, isso pode significar uma carga tributária proporcionalmente mais alta sobre a mesma receita. A forma como o contrato descreve o serviço (se menciona hospedagem, diária ou enxoval, por exemplo) também pode influenciar a forma como o Fisco classifica a operação, o que reforça a importância de uma redação contratual cuidadosa. Esse tema é aprofundado em um próximo artigo desta série.
4. Contratos antigos e a janela de transição que já se encerrou
O Art. 487 da LC 214/2025 criou um regime de transição para proteger quem já tinha contrato de locação em vigor quando a lei foi publicada. Contratos celebrados até 16 de janeiro de 2025 e registrados em cartório, ou disponibilizados à Receita Federal e ao Comitê Gestor do IBS, até 31 de dezembro de 2025, garantiram o direito a uma alíquota combinada fixa de 3,65%, bem abaixo da carga do regime novo, válida até o fim do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro.
Esse prazo de registro já passou. Quem se organizou a tempo garantiu o benefício para os contratos elegíveis. Quem não registrou o contrato até aquela data segue diretamente para as regras gerais da Reforma Tributária, sem acesso ao regime de transição.
Vale um alerta importante aqui: diante da diferença de carga tributária, pode surgir a tentação de formalizar agora um contrato com data retroativa, simulando que ele existia antes de 17 de janeiro de 2025. Além do risco real de não resistir a uma fiscalização, essa prática configura fraude documental, com repercussão penal para todos os envolvidos. Nenhum advogado ou contador sério participa de um arranjo desse tipo. O caminho correto é planejar a estrutura da locação daqui para frente, dentro da lei.
5. Faz sentido migrar o aluguel para uma pessoa jurídica?
Uma das perguntas mais frequentes de quem tem uma carteira maior de imóveis é se compensa deixar de alugar como pessoa física e passar a fazê-lo por meio de uma empresa, geralmente estruturada como holding imobiliária. Não existe resposta pronta para essa pergunta. Ela depende do volume de imóveis, do valor da receita de locação, do regime tributário mais adequado à realidade do proprietário e até de objetivos patrimoniais e sucessórios.
O que se pode dizer é que uma estrutura societária bem construída consegue, em tese, acessar os redutores dos Arts. 260 e 261 com mais segurança, além de organizar a separação entre o valor do aluguel propriamente dito, o reembolso de despesas como condomínio e IPTU, e eventual taxa de administração, cada um com tratamento fiscal próprio. Por outro lado, uma estrutura mal planejada, sem o enquadramento correto ou sem contratos bem redigidos, pode não ter acesso a nenhum desses benefícios e ainda somar custos de manutenção da própria empresa. É uma decisão que exige análise técnica caso a caso, não uma fórmula genérica. Esse tema também será aprofundado em um próximo artigo desta série.
Perguntas frequentes
A partir de quando o aluguel vai pagar mais imposto de fato?
2026 é um ano de teste, sem impacto financeiro real. A cobrança efetiva sobre a locação de pessoas físicas que se enquadrarem como contribuintes começa a partir de 2027, com o IBS sendo implantado de forma gradual até 2033.
Quem tem só um ou dois imóveis alugados precisa se preocupar?
Em regra, não. A equiparação da pessoa física a contribuinte do IBS e da CBS depende de dois requisitos cumulativos previstos no Art. 251: receita anual acima de R$ 240.000,00 com locação e mais de três imóveis distintos alugados. Abaixo desses limites, a tributação continua sendo a do Imposto de Renda, como hoje.
Perdi o prazo de registrar meu contrato até 31/12/2025. Ainda dá para entrar no regime de transição?
Não. O prazo para registro dos contratos elegíveis ao regime de transição do Art. 487 já se encerrou. Contratos que não foram registrados até aquela data seguem diretamente para as regras gerais da Reforma Tributária a partir de sua vigência efetiva.
Vale a pena regularizar um contrato antigo com uma data anterior para tentar acessar a transição agora?
Não, e essa prática deve ser evitada. Formalizar um contrato com data retroativa para simular que ele existia antes de 17 de janeiro de 2025 configura fraude documental, com risco penal para todos os envolvidos. O caminho correto é planejar a estrutura da locação dentro das regras vigentes.